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Le 20 septembre dernier Julien Denormandie, le secrétaire d’État à la Cohésion des territoires, a annoncé, dans le cadre du Projet loi de finances 2018 (dépôt AN 27/09/2017), la prolongation pour 4 ans des dispositifs PTZ et Pinel sous de nouvelles conditions territoriales.

Leur champ d’application géographique sera plus limité que dans leur version actuelle qui prendra fin le 31 décembre prochain. Elles ne seront éligibles que sur une partie du territoire français, où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est particulièrement important.

PROLONGATION ET RECENTRAGE DU PTZ

 

Prolongation du dispositif pour 4 ans (fin 2021) avec les aménagements suivants :  

 

  •  Logement neuf :
    • Maintien des conditions actuelles en zones A et B1
    • Dispositif de transition en zone B2 (pour 2018 seulement) avec une quotité ramenée à 20% maximum contre 40 % aujourd’hui
    • Suppression du dispositif en zone C

 

  •  Logement ancien à rénover :
    • Recentrage sur les zones B2 et C.  

D’après le Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS), au niveau national, seuls 23 % des PTZ ont été accordés dans l’ancien au 1er trimestre 2017 et essentiellement dans ces zones.

 

DISPOSITIF PINEL

 

Prolongation du dispositif Pinel pour 4 ans en zone A, A bis, B1

 

  •          Le gouvernement souhaite recentrer ce dispositif sur les zones « tendues » ou la demande reste supérieure à l’offre.
  •          Les avantages de la loi Pinel restent inchangés.
  •          L’acquisition doit être réalisée avant le 31 décembre 2022

 

 

--> POUR VOUS Y RETROUVER DANS LA PLAN DE ZONAGE C'EST ICI

Si la plupart des futurs propriétaires sont bien préparés à leur quête d’achat d’un bien immobilier, c’est plus rare pour la partie de la recherche du financement !

En effet, les candidats à l’acquisition se focalisent (et c’est bien normal) sur leur investissement, plus que sur la possibilité de financer celui-ci, ou de l’optimiser.

1/ Connaître et choisir son budget

Avant de se lancer dans la recherche d’un bien immobilier, que ce soit pour sa résidence principale, un achat locatif ou une résidence secondaire, il est primordial de connaître son enveloppe budgétaire.

Il vous faut connaître votre capacité d’emprunt du point de vue des banques. En l’occurrence, avec un taux d’endettement situé entre 33 et 35%, et il vous faut déterminer le montant total que vous pouvez investir pour votre projet immobilier.

Le calcul peut être réalisé succinctement par vous, ou par votre banquier ou mieux encore, par un courtier.

Attention, la norme bancaire qui fixe l’endettement entre 33 et 35% est à adapter en fonction de votre niveau de rémunération. Les revenus les plus élevés peuvent prétendre emprunter largement au delà de cette norme puisque le reste à vivre sera, dans leur cas, plus élevé.

Une fois que vous connaissez le montant maximum que vous pouvez emprunter, il vous faut déterminer s’il est en cohérence avec ce que vous voulez rembourser chaque mois. C’est à vous d’adapter en fonction de votre niveau de vie, du budget que vous souhaitez continuer à allouer à vos autres dépenses.

Se positionner sur un bien immobilier et tenter de négocier son prix face à un professionnel ou un particulier sera plus facile et gage de votre sérieux si vous vous présentez avec un budget « pré-validé ». Un vendeur anxieux ou un agent immobilier qui représente un client n’ont pas de temps à perdre, et vous non plus !

2/ Se mettre au propre !

Dans l’étude d’un dossier de crédit le banquier va vérifier un certain nombre d’éléments concernant votre projet mais également votre solvabilité et votre faculté à rembourser votre crédit immobilier.

Il scrutera par exemple tous vos relevés de compte des trois derniers mois. Veillez donc à être et à rester « dans le vert » ou au moins dans votre autorisation de découvert, évitez à tout prix les rejets de prélèvements et plus généralement les impayés.

Attention aux jeux en ligne ! Bon nombres de banques ferment la porte aux habitués des jeux de hasard maintenant très facilement accessibles sur internet. Le montant de la facture peut être salé, mais surtout, pour le banquier , c’est une dépense dont on ne peut estimer le « maximum ».

Pour cette même raison, si cela est possible, dites aurevoir aux réserves d’argents, elles sont sans doute bien pratique certaines fois, mais c’est un budget, une nouvelle fois, qui peut être considéré « sans fin » du point de vue du prêteur...

3/ Rassemblez et triez vos pièces

Se présenter auprès d’un établissement de crédit avec un dossier complet et trié, vous fera gagner du temps, et traduira de votre sérieux.

Vérifiez la date de validité de votre carte nationale d’identité ou de votre passeport, afin d’anticiper son renouvellement si besoin, emprunter sans justifier de son identité est impossible !

Rangez les pièces en cohérence, avec un partie identité, une partie « dépenses » (vos relevés de comptes et vos éventuels crédits), une partie rémunération avec par exemple vos bulletins de salaire et avis d’imposition et une partie projet qui inclura votre compromis d’achat pour de l’ancien et un contrat de réservation pour du neuf, et des devis de travaux.

Si vous empruntez à plusieurs, que vous avez plusieurs sources de rémunération et quelques crédits, sortez vos stabylos !

Sur vos relevés de compte utilisez une couleur pour vos charges (crédits, loyer, pension ...) , une couleur pour toutes vos rentrées d’argent (salaires, revenus locatifs, rente...)

Concernant le justificatif de domicile réclamé par toutes les banques, notez que la facture de téléphone portable est de plus en plus rarement acceptée, si vous avez du mal à produire un justificatif récent sachez que les fournisseurs tel que EDF proposent sur leurs sites l’édition d’un justificatif de domicile en quelques clics.

Utilisateurs compulsifs de téléphone, ne prenez pas de photos de vos pièces, il en est de même pour les copies, présentez vous avec vos originaux, le courtier ou le banquier doit les consulter, il s’occupera de les copier !

4/ Et les travaux ?

On ne peut pas tout faire tout de suite ! Focalisez vous sur vos priorités, et laissez vous une année de recul, c’est très utile pour prendre la bonne décision (instal­lation d’une climatisation, d’un chauffage supplémen­taire, positionnement d’un nouvelle fenêtre)

A l’opposé, ne soyez pas trop frileux, inclure des travaux avec un budget maitrisé ne fera pas augmenter sensiblement votre mensualité car un prêt immobilier est contracté en générale sur des périodes longues. Sachez que certains travaux sont encore éligibles à des aides et à des crédits d’impôt.

Enfin, sachez que si les banques acceptent de financer votre cuisine, elles excluent systématiquement la partie électro-ménager.

5/ Avec ou sans apport ?

Ce choix dépend justement de votre budget mais tient surtout au fait de savoir si vous disposez d’une épargne ou non !

Pour un achat locatif, généralement on réduit son apport au minimum, en effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos futurs revenus locatifs.

Pour l’achat d’une résidence principale, les banques acceptent encore de financer sans apport, mais elles surveillent la marge hypothécaire.

En effet, si je contracte un crédit de 250 000 euros dont 50 000 euros servent à financer des frais (de notaire, de garantie, etc…) et des travaux, rien ne lui garantit, en cas de défaut de paiement de pouvoir « se rembourser » avec un bien qui a été acheté 200 000 euros.

N’injectez pas tout votre apport, selon le projet, 2000 ou 3000 euros ne changeront pas beaucoup votre mensualité, mais cette sécurité vous sera précieuse en cas de difficulté financière ou pour faire face à une dépense imprévue (le remplacement d’une chaudière, une voiture en panne…). Il faut aussi garder de quoi profiter, optimiser le financement d’un bien immobilier est une très bonne chose, se priver de tout le reste est une grave erreur.

Il arrive que certains emprunteurs réussissant à constituer un petit apport, ou une sécurité le temps de leur recherche, entre l’idée d’acheter et le rendez-vous chez le notaire, il se passe parfois 6 mois !

Si je paye aujourd’hui un loyer de 400 euros et que je valide une future mensualité de crédit de 700 euros, pourquoi ne pas commencer tout de suite à épargner 300 euros ?

Cela me permet de « m’habituer » à une future dépense de 700 euros et de construire une petite épargne.

6/ Ne vous focalisez pas que sur le taux !

Si le taux d’emprunt est une composante essentielle de votre offre de crédit, ce n’est pas la seule ! Veillez à tout comparer, ou faites appel à un courtier qui vous détaillera l’ensemble des coûts et vous aidera à les diminuer.

Les frais de dossier sont facturés entre 0 et 1000 euros en fonction des banques, les frais de garantie, ou d’hypothèque varient en fonction de l’organisme de caution et du montant de votre emprunt.

Concernant l’assurance emprunteur, deux choix s’offrent à vous : l’assurance groupe proposée par la banque, l’assurance déléguée proposée par d’autres compagnies.

Il faut mesurer le bon rapport qualité prix, c’est à dire le meilleur niveau de garantie au meilleur prix, mais pas de panique, la loi de consommation, dite loi Hamon, vous permet, de changer d’avis au cours de la première année d’assurance pour trouver une solution aussi couvrante et moins onéreuse que le choix que vous ferez lors de la mise en place de votre crédit.

_____

Par Clément MENUT Gérant fondateur Court’ea CRÉDITS

Si le prêt à taux zéro (PTZ) commence a être relativement bien connu des emprunteurs, le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est, quant à lui, nettement moins mis en avant et donc les candidats à l'emprunt moins avertis à son sujet.
Voici sa présentation et les avantages dont vous pourriez en tirer si vous envisagez de contracter un crédit immobilier.

 

Le PAS est un crédit qui sert à financer un achat immobilier ou une construction (hors investissement locatif), mais aussi des travaux seuls d’amélioration énergétique ou des travaux d’amélioration et d’agrandissement du logement pour un montant supérieur à 4 000 €.

Contrairement au PTZ, il ne vient pas en complément d’un autre crédit classique, il est le prêt principal qui sert à financer l’intégralité de l’opération immobilière. Il peut être complété par le prêt à taux zéro.

 

Un "bonus" financier

 

Son principal avantage:  son bénéficiaire peut continuer à toucher des APL (Aides pour le logement) chaque mois, comme un locataire.

Il s’agit donc, concrètement, du versement d’une somme d’argent qui aide le propriétaire à rembourser les mensualités de son crédit. Dans le cadre d’un PAS, le propriétaire touche des APL accession.

Le montant de cette aide peut être pris en compte par les banques lorsqu’elles étudient la demande de crédit, ce qui peut donc faciliter l'octroi du crédit immobilier.

La banque perçoit directement les APL accession, qui contribuent au remboursement d’une part de la mensualité. Autres atouts, avec le PAS, les frais de dossiers sont de 500 € seulement et les frais de garantie et de notaire sont réduits.

 

Des taux plafonnés

 

Les taux du PAS sont encadrés, il existe en effet un taux maximum et les établissements bancaires peuvent constituer leur offre en appliquant un taux de référence auquel s’ajoute une marge.

Qui peut en bénéficier?

 

L’octroi du PAS est soumis à des conditions de ressources de l'emprunteur. Le total des revenus du ménage est calculé et doit être inférieur à un plafond.

Toutefois, ce plafond varie en fonction de plusieurs critères : le nombre de personnes constituant le foyer et la localisation géographique du futur bien immobilier.

Le revenu fiscal pris en compte est celui de l’année N-2. Si vous souhaitez savoir si vous êtes éligible au PAS en 2017, prenez en compte vos revenus de l’année 2015.

Pour plus d'infos, consultez le site du PAS. ou contactez nous!

 

Le changement de banque fait encore peur en France. Pour stimuler la concurrence au profit des consommateurs, les pouvoirs publics tentent depuis plus de 10 ans d'améliorer les pratiques des banques en matière d’aide à la mobilité bancaire. Un effort qui aboutit en 2017 au « contrat de mobilité bancaire », issu de la loi Macron.

Depuis le 6 février 2017, au moment de choisir une nouvelle banque, vous aurez la possibilité de signer un mandat de mobilité, gratuit.

Une opération qui est souvent réalisée dans le cadre d'une mobilité géographique ou lorsque vous empruntez pour un achat immobilier et qu'une nouvelle banque fait une meilleure proposition d'emprunt que votre propre banque.

Ce mandat de mobilité permet à la nouvelle banque d'effectuer à votre place les formalités liées au changement de domiciliation bancaire.

Une fois ce mandat signé, votre nouvelle banque contactera l’ancienne afin qu’elle lui transmette dans un délai de 5 jours, la liste des mandats de prélèvements valides et des virements récurrents réalisés au cours des 13 derniers mois.

Dès réception des informations, la nouvelle banque donnera les nouvelles coordonnées bancaires aux émetteurs de virements et prélèvements qui auront alors 10 jours ouvrés pour prendre en compte ce changement.

 
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